L’avantage des sociétés civiles de placement immobilier, c’est avant tout la grande flexibilité en ce qui concerne non seulement leur sélection, mais aussi la manière d’y souscrire. L’investisseur en effet peut investir dans ces SCPI suivant 4 modes de souscription différents : au comptant, à crédit, en démembrement et au sein d’un produit d’épargne. Découvrons les spécificités et les avantages pour chacune de ces options qui, soulignons-le, peuvent être combinées à titre de diversification et selon la propre stratégie de l’investisseur.
La souscription au comptant
La souscription au comptant est la voie la plus facile pour accéder à ses SCPI. En effet, pas de dossier de demande de crédit à monter, pas de délai d’attente en ce qui concerne le déblocage. De plus, les dividendes peuvent être immédiatement utilisés et dans leur intégralité, puisque l’investisseur n’est soumis à aucune contrainte telle que le remboursement de son prêt ou le paiement des intérêts d’emprunt. Cette option est rentable pour celui qui dispose de liquidités plus ou moins conséquentes.
L’investissement à crédit
Le passage via un organisme de crédit génère certaines contraintes certes, mais l’avantage de ce mode de souscription est de bénéficier de l’effet de levier, c’est-à-dire de la possibilité de générer plus d’investissement grâce à l’endettement. À noter également que les taux bancaires demeurent encore faibles. Cette option est plutôt réservée à ceux disposant d’une certaine capacité d’emprunt et d’endettement : des simulations doivent donc être réalisées préalablement afin de s’assurer de la concordance des objectifs avec cette stratégie.
Autre avantage issu de l’investissement à crédit : les intérêts d’emprunt étant déductibles des revenus imposables du souscripteur, la fiscalité est donc moins lourde comparée à celle d’un investissement au comptant.
Attention cependant aux inconvénients tels que la durée d’attente de déblocage des fonds suivant la fiabilité du dossier à l’égard de l’organisme de crédit. Les parts de SCPI peuvent également faire l’objet d’un nantissement. L’engagement peut s’étaler dans le temps, ce qui contraint l’investisseur à détenir ses parts sur une durée plus ou moins longue afin de tirer profit du rendement escompté.
L’achat en démembrement
Avant d’aborder les particularités de l’achat en démembrement, rappelons en quelques lignes le mécanisme de ce montage. Celui-ci dissocie la nue-propriété de l’usufruit qui, à eux deux, constituent la pleine propriété d’un actif. Deux individus jouissent alors séparément de ces droits : le nu-propriétaire et l’usufruitier. Le démembrement est temporaire et son expiration se traduit par la récupération de l’usufruit par le nu-propriétaire qui devient alors plein propriétaire. L’usufruitier perçoit les « fruits » de l’actif et le nu-propriétaire en est privé pendant la durée du montage.
Dans le cas des SCPI, ce sont les parts qui seront concernées par le démembrement. L’achat de celles en nue-propriété est avantageux pour l’investisseur fortement imposé puisque la SCPI en nue-propriété ne distribue pas de dividendes, donc pas d’impôt à s’acquitter. Ce montage convient aussi à celui qui souhaite préparer sa retraite grâce aux dividendes générés à la fin du démembrement. Quant à la souscription en usufruit, elle est plutôt avantageuse pour celui qui recherche des revenus complémentaires de manière temporaire, sans avoir à s’alourdir des procédures de revente de ses parts à terme. Ce sont généralement les personnes morales qui sont intéressées par la souscription en usufruit.
L’adhésion au sein d’un produit d’épargne
Les produits d’épargne tels que l’assurance-vie et le Plan d’épargne retraite PER proposent des SCPI pour dynamiser le rendement de leurs produits. Ces dernières font alors partie de la poche qui accueille les unités de compte, constituée de divers produits de placement tels des fonds immobiliers et des actifs financiers. Les dividendes des SCPI sont donc logés dans l’épargne du souscripteur afin d’être capitalisés. Cette option convient aux investisseurs fortement imposés puisque les revenus des SCPI sont déductibles de l’assiette imposable.
