Les propriétaires de maisons individuelles étaient éligibles à la loi Pinel depuis le lancement de ce dispositif c’est-à-dire en septembre 2014. Or, la loi va changer à partir du 1^er janvier 2021, puisque celles-ci sortiront des typologies d’actifs éligibles au dispositif.

La date de délivrance du permis de construire comme référence

La date du permis de construire sera ainsi considérée comme élément de référence afin de déterminer si le logement individuel est éligible ou non. En effet, la maison individuelle pourra continuer à bénéficier de la loi Pinel au cours de l’année 2021 si son permis a été délivré au plus tard le 31 décembre 2020. En revanche, les logements d’habitation collective pourront continuer à exploiter le dispositif jusqu’à son expiration définitive le 31 décembre 2021.

Les conséquences sur les investissements immobiliers

Jusqu’ici, les investisseurs sont plutôt nombreux à faire construire des maisons individuelles, au détriment des bâtiments d’habitation collective. Le coût est en effet moins conséquent, et les locataires préfèrent loger dans celles-ci plutôt que d’avoir à subir les contraintes imposées dans un immeuble de colocataires.

Les conséquences de la suppression des maisons individuelles en tant que logements éligibles vont alors entraîner une possible baisse manifeste des investissements immobiliers.

Des coûts plus importants dans la construction du logement collectif

Pour faire sortir de terre ce type de bâti, des fonds importants et qui ne sont pas toujours à la portée des investisseurs doivent être mobilisés. Le recours au promoteur immobilier pourrait s’avérer incontournable, ce qui alourdirait les coûts pour un tel projet.

Pour ceux qui disposent donc d’un terrain, celui-ci sera uniquement destiné à la construction d’un immeuble et non plus d’un logement individuel afin de profiter de la réduction fiscale qui, rappelons-le, est de 12%, de 18% ou de 21%.

Les conditions sur les prêts bancaires également revues

Autre frein à la construction d’un bâtiment à usage de logement collectif : la révision des conditions sur les prêts immobiliers. Celles-ci se durcissent et ciblent désormais ceux qui disposent d’une certaine trésorerie immédiatement disponible. Les établissements bancaires imposent que le demandeur dispose d’au moins le tiers du montant destiné à financer le projet, ce qui n’est pas accessible aux petits portefeuilles, d’autant qu’il s’agit de la construction d’un immeuble et non d’une maison.

Avant d’investir, bien analyser les avantages et les inconvénients du dispositif

Puisque le budget engagé sera colossal, il vaut donc mieux bien analyser les avantages et les inconvénients de se lancer dans un tel projet. Avant tout, l’investisseur est-il suffisamment imposé pour profiter de la réduction suivant les taux énumérés ci-dessus ? En effet, si la carotte fiscale est supérieure à l’impôt dû, l’excédent ne peut être récupéré les années suivantes. Il vaut mieux laisser aux contribuables lourdement imposés d’investir sous la loi Pinel à partir du 1^er janvier 2021.

Les loyers sont règlementés certes, de même que les plafonds à respecter. Cependant, ce seront probablement les ménages à revenus modestes ou intermédiaires qui seront les locataires de l’immeuble collectif, puisque les riches préfèreront louer une maison individuelle. Attention donc au rendement de l’investissement par rapport à la qualité des loyers perçus.

Notons cependant qu’un bâtiment à usage d’habitation collective pourra toujours être transformé en bâtiment professionnel une fois la durée d’engagement correctement complétée (c’est-à-dire après 6 ans, 9 ans ou 12 ans de mise en location). Les loyers perçus seront à ce moment-là de qualité et non plafonnés, ce qui permettra de garantir un meilleur rendement. Si la sortie d’investissement coïncide avec le départ à la retraite de l’investisseur, les loyers perçus pourront alors s’additionner aux rentes viagères et lui assurer de vieux jours confortables.

Pour en apprendre davantage sur les nouvelles dispositions à compter du 1^er janvier 2021, rendez-vous sur magazine-immobilier.org.