Défiscaliser sous Pinel n’est pas seulement réservé à l’investissement locatif neuf ! Il est en effet possible d’acheter un bien ancien et d’opter pour la loi Pinel de déficit foncier ou loi Pinel ancien. Toutefois, outre les conditions d’éligibilité par rapport à l’emplacement dans l’un des zonages A Bis, A et B1, investir sous Pinel ancien c’est aussi se conformer à d’autres exigences supplémentaires. Comment ça fonctionne : les détails ci-après.

L’obligation de rénovation et les conditions

La rénovation est obligatoire, le bien doit respecter les normes relatives à l’isolation thermique et à l’étanchéité du bâti neuf. En clair, même si vous achetez un bien ancien, celui-ci doit d’abord être remis au même niveau que le neuf avant de pouvoir profiter des avantages fiscaux de la loi Pinel classique, c’est-à-dire la réduction de 12%, de 18% ou de 21% selon la durée de l’exploitation.

Attention au respect des normes en vigueur : le bâti rénové doit répondre à la règlementation RT 2012 ou au label BBC 2005. Ce sont des normes relatives à l’économie d’énergie. Plus votre logement est peu énergivore, moins les locataires paieront de grosses factures d’énergie, ce qui constituera un atout de taille dans votre projet de mise en location.

Dans quel type de bien ancien investir ?

Peu importe le type de bien ancien que vous souhaites exploiter sous le Pinel de déficit foncier, puisqu’il sera obligatoirement soumis aux travaux de rénovation et éventuellement de transformation. Certes, il devient de plus en plus rare de trouver un bien ancien à usage de logement dans les communes fortement peuplées, encore moins en centre-ville.

Heureusement, vous pouvez trouver d’anciens locaux inoccupés et à dégradation avancée. Ces locaux ayant dans le passé servi à accueillir des activités professionnelles seront alors transformés en logement habitable. Vous redonnez un nouveau visage non seulement au bâti mais aussi au quartier.

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Comment transformer un local en logement ?

La transformation doit se faire en respectant plusieurs règles fixées par la loi. Ce sont les règles d’urbanisme, la détention d’une autorisation d’urbanisme, le contrôle du règlement de copropriété. De plus, vous devez vous soumettre aux conditions suivantes :

  • l’installation de portes et fenêtres permettant une aération optimale et une ventilation correcte. Le logement doit être accessible à la lumière naturelle.
  • la mise en place de toutes les installations relatives à la fourniture de chauffage, d’eau
  • l‘installation d’un système d’évacuation des eaux usées

Attention, si les travaux affectent les parties communes de la copropriété, vous devez avoir obtenu l’autorisation émanant de l’assemblée générale des copropriétaires. Par exemple en cas d’installation d’un raccordement d’eau pour les sanitaires.

Le déficit foncier : intéressant ou pas ?

La réduction d’impôt se fait tout d’abord par rapport au Pinel ancien. C’est-à-dire par la déduction de toutes les dépenses sur travaux ainsi que des charges telles les assurances et les intérêts d’emprunt entre autres. Il vaut mieux faire appel à un conseiller en gestion de patrimoine pour la simulation du déficit, après avoir obtenu les devis approximatifs.

$C’est celui-ci qui va évaluer le déficit ainsi que les risques et le rendement attendu. Sachant qu’un bien en cours de rénovation ne peut être occupé et par conséquent ne génèrera pas de revenus locatifs pendant une période donnée. Ce n’est qu’après la mise en location effective du logement que le Pinel classique entrera en vigueur. Vous devez alors préparer à l’avance la recherche des locataires, le calcul des loyers par rapport aux ressources de ces derniers et en fonction également du zonage.

Le conseiller en gestion de patrimoine évaluera ainsi la réduction de l’impôt sur le revenu des deux montages : la réduction issue du déficit foncier dans un premier temps et celle du Pinel classique par la suite.