Il est toujours intéressant d’évaluer la performance d’une SCPI avant d’y investir. Les sociétés civiles de placement immobilier sont d’excellents produits pierre-papier à insérer dans un portefeuille de placement. Comment s’y prendre pour déterminer cette performance ?
Les différents indicateurs
Les TDVM, TRI, TOF, report à nouveau et capitalisation sont les principaux indicateurs qui mesurent ces performances. TDVM : taux de distribution sur valeur de marché, est le taux de rendement calculé sur une année. TRI : taux de rendement interne, est quant à lui calculé sur une période donnée. Quant au TOF, taux d’occupation financier, c’est un indicateur de performance locative (il est différent du TOP, le taux d’occupation physique). La capitalisation indique la taille de la SCPI et le report à nouveau est une réserve de distribution des dividendes, destinée à être utilisée en cas de diminution du rendement locatif.
La revalorisation des parts est aussi un excellent indicateur à considérer. Cependant, le montant de la collecte réalisée sur une année donnée ne reflète pas toujours la performance d’une SCPI, de même que le montant des dividendes distribués.
Les types de SCPI les plus performantes
Ce sont les SCPI de rendement, puisqu’elles se servent de l’immobilier professionnel qui génère des loyers plus élevés. Le TDVM de ces SCPI peut atteindre jusqu’à plus de 6% par an. Les SCPI fiscales sont moins performantes comparées à celles de rendement ; cependant, elles donnent toujours lieu à un rendement plus intéressant par rapport à celui généré par l’immobilier classique détenu en direct. Les SCPI fiscales permettent aussi de défiscaliser : c’est cette réduction d’impôt qui viendra booster ce rendement. En moyenne, leur TDVM est de 3% à 3.5% par an.
Comparer les SCPI à partir de leurs performances
Tous ces éléments sont donc à évaluer pour comparer plusieurs SCPI, de même que la composition de leur patrimoine, non seulement en typologie mais aussi en localisation géographique. Rappelons que les SCPI étendent de plus en plus leur part à l’international : il est donc tout aussi intéressant de se renseigner sur les spécificités du marché immobilier pour chaque région et pour chaque pays.
Si vous investissez dans une assurance-vie en revanche, et que vous y achetez des parts de SCPI, il vaut mieux considérer le rendement pour chaque contrat. Les SCPI étant en effet choisies par l’assureur lui-même, les conditions d’exploitation au sein de l’assurance-vie se retrouvent modifiées.
Quels rendements attendus pour 2020 ?
Aucune prévision ne peut être émise à l’avance, le rendement étant propre à chaque SCPI par rapport à l’expertise de la société de gestion, aux performances locatives ainsi qu’aux spécificités du parc. Cependant, de manière générale, les SCPI sont toujours en bonne santé et aucun risque touchant le marché immobilier n’est à prévoir pour 2020.
Le prix de l’immobilier pourrait légèrement baisser dans certaines régions, tandis qu’il va flamber dans d’autres et ce, que ce soit dans le neuf ou l’ancien. Ce qui peut représenter un avantage en ce qui concerne la constitution du parc, mais aussi un inconvénient dans le cadre d’une revente à terme, et inversement.
Toujours veiller à la fiscalité de la SCPI également, en particulier pour celles qui sont exploitées à l’international. Les conventions fiscales bipartites pourraient connaître d’éventuels rabotages qui aboutissent à des avantages ou des inconvénients selon le cas.
Vigilance sur le taux des banques, notamment si vous investissez à crédit. Le plus par rapport à ce mode d’investissement est en effet la possibilité de réaliser un effet de levier intéressant. Si ce taux est en hausse, votre rendement pourrait en être affecté ; c’est pourquoi, la réalisation d’une simulation est toujours recommandée.
Vous pouvez recueillir de plus amples informations sur la simulation du rendement d’une SCPI sur moinsdimpots.com.